Бібліотека бухгалтерського обліку pro-u4ot.info

Украина онлайн каталог сайтів www.webmoney.ru

КОМЕНТАРІ


Пошук інформації про контрагента в ЄДР

Моніторинг законодавства

Довідник бухгалтерських проводок (продовження)

Довідник бухгалтерських проводок

"Коза" для складання Балансу та Звіту про фінансові...

Податковий кодекс України (архів)

Як розрахувати фінансові показники (коефіцієнти)?

Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку 1...

Как заставить людей работать на вас

Чи включаються до бази оподаткування кошти, отримані як...

Наступление на господство доллара

20 порад для того, щоб працювати менше

Первичные документы для целей бухгалтерского учета

Податковий календар

Пропозиція щодо публікації матеріалів

Чи є майбутнє в українського аудиту?

Бізнес-плани. Повне довідкове видання

Технология обмана или как стать членом АПУ

Який розмір річної плати за ліцензію на право оптової...

Міжнародні стандарти контролю якості, аудиту, огляду,...

Альбом бухгалтерських проводок

Финансы и бухгалтерский учет для неспециалистов

Інформаційний вірус

Как грамотно сорвать проект внедрения, или Пособие для...

Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых...

Реклама

. Головна » Авторські статті »

Про правові засади бухгалтерського та податкового обліку інвестування та фінансування житлового будівництва через випуск (емісію) безпроцентних (цільових) облігацій

Надрукувати документ
Ігнатенко С., Боднарчук Р.
23.04.2009

Висновки

Якщо ж застосувати прямі норми Закону України ‘‘Про інвестиційну діяльність'' то буде досить легко визначитись не тільки зі статусом осіб в інвестиційній діяльності, яка здійснюється через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця житлової нерухомості, але і з нормами Цивільного кодексу України, на яких мають базуватися договірні відносини суб'єктів інвестиційної діяльності. А також з нормами податкового законодавства, що регламентують порядок оподаткування операцій, які проводяться відповідно до норм Закону України ‘‘Про інвестиційну діяльність''

Так, інвесторами відповідно до норм ст. 5 Закону України ‘‘Про інвестиційну діяльність'' можуть бути тільки юридичні та фізичні особи, які приймають рішення про вкладання власних, позичкових (коштів, отриманих в якості кредиту від банківських установ), і залучених майнових та інтелектуальних цінностей у власні об'єкти інвестування.

При цьому, згідно третього абзацу ст. 4 цього ж Закону інвестування та фінансування таких об'єктів інвестори мають здійснювати виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця житлової нерухомості. Тобто, мають діяти за допомогою осіб, які підпадають під визначення терміну ‘‘учасник інвестиційної діяльності'', шляхом передачі у довірче управління цим особам коштів і майнових та інтелектуальних цінностей, призначених для фінансування будівництва об'єктів житлової нерухомості інвесторів.

Передача коштів може відбуватись і через випуск (емісію) безпроцентних (цільових) облігацій, що здійснюється саме тим учасником інвестиційної діяльності, який залучає у довірче управління кошти інвестора. Ці обставини і знайшли своє відображення у п.п. 7.9.1 Закону України ‘‘Про оподаткування прибутку підприємств'', норми якого викривлюються автором статті шляхом твердження, що вони регламентують порядок оподаткування операцій з продажу цінних паперів, а не їх випуску (емісії). 

Залучення коштів у довірче управління через випуск (емісії) боргових цінних паперів цілком відповідає вимогам другої частини ст. 5 Закону України ‘‘Про інвестиційну діяльність'', згідно яких інвестор має виступати в ролі кредитора. Причому, погашення боргових вимог кредитора за облігаціями повинно відбуватись не коштами, а товаром, який має форму житлової нерухомості.

Звертаємо увагу на те, що словосполучення ‘‘випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості'', що застосовується в нормах 3-го абзацу ст. 4 Закону України ‘‘Про інвестиційну діяльність'', не слід використовувати для висновку, що особа, яка погашає такі облігації житловою нерухомістю є її продавцем, а інвестор покупцем.

У цій ситуації слід пам'ятати, що об'єктом інвестицій є будівництво житлової нерухомості для інвестора, а не купівля-продаж вже існуючої житлової нерухомості для інвестора. Тобто, треба враховувати норми третьої частини ст. 5 Закону України ‘‘Про інвестиційну діяльність'', згідно яких учасники інвестиційної діяльності (у т.ч. і емітенти облігацій) мають забезпечувати реалізацію інвестицій як виконавці замовлень або на підставі доручення інвестора.

Таким чином, під базовим товаром слід розуміти одиницю житлової нерухомості, що створюється (а не продається) за прямим замовленням інвестора або на замовлення особи, яка діє на підставі його доручення.

Зрозуміло, що виконавцями замовлень інвесторів щодо будівництва житлової нерухомості можуть бути тільки суб'єкти підприємницької діяльності, які спеціалізуються на будівельно-монтажних роботах.

Тому, розглянемо характер цивільно-правових відносин між інвесторами та учасником інвестиційної діяльності, який має статус підрядної будівельної організації.

Відносини між такими суб'єктами інвестиційної діяльності підпадають під дію норм параграфу 3 ‘‘Будівельний підряд'' глави 61 ‘‘Підряд'' Цивільного кодексу України.

Так, статею 875 ЦК україни передбачається, що за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх

А норми ст. 876 ЦК України встановлюють, що: ‘‘Власником об'єкту будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачене договором.''

Норми цих статей засвідчують принципову відмінність договорів підряду від договорів купівлі-продажу.

А саме, замовник (інвестор) оплачує підряднику (учаснику інвестиційної діяльності) договірну вартість будівельних робіт, а не договірну вартість збудованого об'єкта. Підрядник (учасник інвестиційної діяльності) створює для замовника (інвестора) товар, а не продає замовнику цей товар. Адже, за законодавчими нормами першим власником новозбудованого об'єкту нерухомості є замовник цього об'єкту, а не особа, яка в якості підрядника його збудувала.

При цьому, законодавчими нормами передбачається, що функції з визначення будівельного майданчика (фронту робіт), підготовці проектно-кошторисної документації, матеріально-технічного забезпечення об'єкту будівництва відповідними матеріалами і обладнанням  тощо можуть бути покладені на підрядника. Тобто, підрядник за умовами договору з замовником може виступати в ролі забудовника.

Правова відмінність договорів купівлі-продажу від договорів підряду враховується і в нормах податкового законодавства. Наприклад, у п. 1.31 Закону України ‘‘Про оподаткування прибутку підприємств'' одночасно з визначенням терміну ‘‘продаж товарів'' надається і визначення терміну ‘‘продаж результатів робіт (послуг). Відповідно до змісту цього терміну продажем результатів робіт (послуг) є будь-які операції цивільно-правового характеру з надання результатів робіт (у т.ч. результатів будівельних робіт). 

Проблеми для підрядника (учасника інвестиційної діяльності) у разі будівництва багатоквартирного будинку з укладанням окремих договорів підряду з кожним окремим інвестором (замовником) не існує.

У разі наявності значної кількості потенційних замовників (інвесторів) підрядник (учасник інвестиційної діяльності) має право застосувати норми глави 52 ‘‘Поняття та умови договору'' ЦК України.

Зокрема, частини другої статті 628, згідно якої передбачається, що сторони мають право укласти змішаний договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлене договором або не випливає із суті змішаного договору.

А також норми ст. 634 відповідно до яких договором приєднання є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише приєднанням другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору.

Таким чином, законодавчими нормами підрядній будівельній організації надається можливість запропонувати всім потенційним замовникам (інвесторам) укласти змішаний договір приєднання, в якому одночасно будуть міститися умови договору управління майном (предметом якого є грошові кошти інвесторів для фінансування їх об'єктів будівництва та набуте і створене за рахунок цих коштів майно інвестора), а також елементи договору будівельного підряду з однаковими умовами, запропонованими підрядником для всіх без виключення інвесторів).

Факти ж приєднання інвесторів (замовників) до такого договору будуть засвідчуватися виписками з окремого (довірчого) рахунку підрядника, відкритого у банківській установі відповідно до вимог частини третьої ст. 1030 ЦК України, та видачею підрядником тим замовникам (інвесторам), які здійснили перерахування відповідної суми коштів на його окремий рахунок, безпроцентних (цільових) облігацій, емітованих ним з метою підтвердження своїх зобов'язань перед інвесторами щодо будівництва (створення) для них базового товару у вигляді одиниці житлової нерухомості.

При цьому, номінальна вартість цих облігацій повинна дорівнювати сумі проектно-кошторисної документації (тобто, вартості будівництва), а не ‘‘ціні нерухомості (із нарахованим на неї ПДВ)'', як стверджує автор статті ‘‘Цільові облігації, опціони та інші схеми фінансування будівництва''.

Результати ж реалізації інвестицій замовників (інвесторів) підрядник в якості виконавця замовлень на будівництво об'єктів житлової нерухомості та емітента безпроцентних (цільових) облігацій (управителя майном інвесторів) має відображати на окремому балансі, у тому числі і будівельні матеріали, що придбаваються за рахунок коштів замовників (інвесторів) з метою використання їх у будівництві, та розрахунки по компенсації вартості будівельних робіт виконаних підрядним способом. 

< повернутись Перехід на сторінку:
1 [2] 3 4
> читати далі


[на головну]

Додати коментар

Тільки зареєстровані учасники мають можливість приймати участь в обговоренні статей та матеріалів.
Будь ласка зареєструйтесь або авторизуйтесь.